Obiekty noclegowe

Obiekt noclegowy – wymogi prawne

Definicję usługi hotelarskiej wprowadza Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (Dz.U. 2023 poz. 1944, tekst jednolity) – to krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi lub miejsc noclegowych wraz z usługami z tym związanymi. Definicja obejmuje jednym przepisem zarówno pięciogwiazdkowy hotel, jak i pojedynczy apartament wynajmowany przez internetową platformę rezerwacyjną – różni się tylko forma prowadzenia działalności.

Obiekt hotelarski – hotel, motel, pensjonat, kemping, dom wycieczkowy czy schronisko – uzyskuje zaszeregowanie do rodzaju i kategorii u marszałka województwa, zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie (Dz.U. 2017 poz. 2166, tekst jednolity). „Inne obiekty” – w tym mieszkania i domy przeznaczone do najmu krótkoterminowego – nie przechodzą kategoryzacji, ale podlegają zgłoszeniu do ewidencji prowadzonej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta właściwego dla lokalizacji obiektu.

Od 8 marca 2020 r. obowiązuje przepis, zgodnie z którym obiekt świadczący usługi hotelarskie bez zgłoszenia do ewidencji jest z mocy prawa uznawany za niespełniający wymagań sanitarnych (art. 35 ust. 4 ustawy o usługach hotelarskich). Dotyczy to również mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo bez wpisu do ewidencji gminnej.

Czym różnią się wymogi dla hotelu i dla najmu krótkoterminowego?

Skala formalności rośnie razem ze skalą działalności. Hotel czy pensjonat to zwykle podmiot zatrudniający personel, prowadzący recepcję całodobową i – często – własną gastronomię, dlatego dokumentacja obejmuje kilkanaście procedur, karty oceny ryzyka zawodowego dla kilku stanowisk i osobny plan higieny dla każdej strefy obiektu. Najem krótkoterminowy to zwykle pojedynczy właściciel sprzątający lokal samodzielnie między pobytami gości, więc dokumentacja skupia się na tym, co faktycznie sprawdza sanepid: harmonogramie sprzątania, higienie kuchni udostępnianej gościowi i procedurze na sytuacje nietypowe.

Jakie obszary kontroluje sanepid w hotelu lub pensjonacie?

W obiekcie hotelarskim kontrola obejmuje pokoje gościnne, części wspólne, bieliznę, wodę i instalacje oraz personel. Każdy obszar ma osobną procedurę, a inspektor sprawdza je razem z checklistą – w naszym pakiecie ma ona 54 punkty rozłożone na 11 obszarów.

Pokoje gościnne. Rotacja międzygościowa – sprzątanie i dezynfekcja pokoju po wyjeździe jednego gościa i przed przyjęciem kolejnego – to inna procedura niż serwis dzienny w trakcie pobytu. Materace, poduszki i kołdry wymagają okresowej dezynfekcji, a łazienka przypokojowa własnego reżimu mycia i dezynfekcji, oddzielnego od pokoju.

Bielizna. Pościel i ręczniki zmieniają się w częstotliwości zależnej od kategorii obiektu, a transport bielizny brudnej do prania – niezależnie od tego, czy pralnia działa na miejscu, czy jest zewnętrzna – przebiega w opakowaniach zamkniętych, oddzielnie od bielizny czystej.

Woda i instalacje. Instalacja ciepłej wody w hotelu podlega profilaktyce przeciw namnażaniu bakterii Legionella.

Zgodnie z § 120 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2022 poz. 1225, tekst jednolity), instalacja wodociągowa ciepłej wody powinna zapewniać w punktach czerpalnych temperaturę 55–60°C, a dezynfekcja cieplna wymaga podniesienia jej do 70–80°C.

Personel. Recepcjonista, pokojówka, konserwator i kierownik obiektu pracują w różnych warunkach ryzyka, dlatego każde z tych stanowisk wymaga osobnej oceny ryzyka zawodowego zgodnej z normą PN-N-18002.

Gastronomia i basen. Hotel prowadzący własną restaurację lub śniadalnię wdraża system HACCP na podstawie Ustawy z dnia 25 sierpnia 2006 r. o bezpieczeństwie żywności i żywienia (Dz.U. 2006 nr 171 poz. 1225 z późn. zm.) – gotowe wzory znajdziesz w kategorii HACCP. Obiekt z basenem, jacuzzi lub sauną prowadzi też dziennik parametrów wody zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 9 listopada 2015 r. w sprawie wymagań, jakim powinna odpowiadać woda na pływalniach (Dz.U. 2022 poz. 1230, tekst jednolity).

Najem krótkoterminowy – co sprawdza sanepid?

Mieszkanie czy apartament wynajmowany przez Airbnb lub Booking.com nie przechodzi kategoryzacji jak hotel, ale formalnie świadczy tę samą usługę hotelarską w rozumieniu ustawy. Gospodarz, który prowadzi taki najem jako działalność gospodarczą, zgłasza obiekt do ewidencji gminnej – inaczej naraża się na wspomniane wyżej domniemanie niespełnienia wymagań sanitarnych.

Kontrola najmu krótkoterminowego skupia się na tym, co da się zweryfikować bez wizyty w każdym lokalu z osobna: harmonogramie sprzątania między pobytami, higienie kuchni i naczyń udostępnianych gościowi, sposobie postępowania z bielizną pościelową oraz procedurze na sytuacje nietypowe – zanieczyszczenie biologiczne, podejrzenie choroby zakaźnej u gościa czy zauważone ślady szkodników.

Dwa elementy dokumentacji są opcjonalne i zależą od konkretnego lokalu. Ocena ryzyka zawodowego (PN-N-18002) dotyczy wyłącznie sytuacji, w której gospodarz zatrudnia osobę sprzątającą na umowę o pracę – przy sprzątaniu własnym lub zleconym freelancerowi ten dokument nie jest potrzebny. Zasady profilaktyki Legionelli mają znaczenie tam, gdzie lokal ma własny bojler lub zasobnik ciepłej wody, a nie centralne ogrzewanie budynku.

Najważniejsze przepisy dla obiektów noclegowych

• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (Dz.U. 2023 poz. 1944, tekst jednolity) – definicja usługi hotelarskiej, obowiązek kategoryzacji lub zgłoszenia do ewidencji,
• Rozporządzenie Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie (Dz.U. 2017 poz. 2166, tekst jednolity) – wymagania co do wyposażenia i zakresu usług dla poszczególnych rodzajów i kategorii,
• Ustawa z dnia 5 grudnia 2008 r. o zapobieganiu oraz zwalczaniu zakażeń i chorób zakaźnych u ludzi (Dz.U. 2008 nr 234 poz. 1570 z późn. zm.) – obowiązek ograniczania ryzyka zakażeń,
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2022 poz. 1225, tekst jednolity) – profilaktyka Legionelli w instalacji ciepłej wody,
• Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 9 listopada 2015 r. w sprawie wymagań, jakim powinna odpowiadać woda na pływalniach (Dz.U. 2022 poz. 1230, tekst jednolity) – dla obiektów z basenem,
• Ustawa z dnia 25 sierpnia 2006 r. o bezpieczeństwie żywności i żywienia (Dz.U. 2006 nr 171 poz. 1225 z późn. zm.) – dla hoteli z własną gastronomią,
• Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 22 kwietnia 2005 r. w sprawie szkodliwych czynników biologicznych dla zdrowia w środowisku pracy (Dz.U. 2005 nr 81 poz. 716 z późn. zm.) oraz art. 222 § 1 Kodeksu pracy – ochrona personelu.

Lokalne stacje sanepidu i urzędy gmin mogą różnie podchodzić do kwalifikacji pojedynczych lokali najmu krótkoterminowego. W razie wątpliwości skonsultuj wpis do ewidencji z urzędem gminy właściwym dla lokalizacji obiektu.

Nasz pakiet dla obiektów noclegowych (hotele, pensjonaty) łączy 32 wzory dokumentów w cztery części – pokoje gościnne, części wspólne, bielizna, woda i instalacje oraz personel – z opcjonalnym modułem dla basenu, jacuzzi lub sauny. Pakiet dla najmu krótkoterminowego zawiera osiem dokumentów dopasowanych do skali pojedynczego apartamentu. Oba pakiety trafiają w formacie DOCX, gotowe do uzupełnienia danymi obiektu, a zakup obejmuje 12-miesięczną gwarancję aktualizacji.